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Il Governo è impegnato nella riforma del catasto: sarà una vera e propria rivoluzione, dal momento che cambieranno i parametri di valutazione degli estimi catastali. Primo fra tutti, la determinazione del valore di un immobile in base ai metri quadri e non più in base ai vani. Nella Relazione sulla manovra, pubblicata nei giorni scorsi, il Tesoro aveva già sottolineato come “le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato”.
La “revisione sugli estimi” porterà alcune novità, e tale rivalutazione potrebbe comportare un aumento di valore delle abitazioni (ai fini fiscali). Secondo alcuni dati citati dal Mef, per le abitazioni il valore di mercato è ora pari in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici, calcolata sul totale delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche; il medesimo rapporto, calcolato per i soli contribuenti Irpef, oscilla tra il 3,59 delle abitazioni principali e il 3,85 delle altre abitazioni”.
Il rapporto è poi di 3,36 volte (con riferimento al 24esimo percentile dei proprietari, in base al valore della ricchezza delle abitazioni possedute, e poi cresce fino a raggiungere 3,73 volte con riferimento all’84esimo percentile”.
Insomma, “la distanza dal valore di mercato tende ad essere tanto maggiore quanto maggiore è il valore della ricchezza posseduta”. La riforma sarà imperniata su alcuni principi base, come ha spiegato il Tesoro: innanzitutto la costituzione di un sistema che “contempli assieme alla rendita, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione”; la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari; il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.
Gli altri principi base riguardano “il superamento per abitazioni e uffici, del vano come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la superficie espressa in metri quadri” e “la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali”.
Il Tesoro, nella Relazione alla manovra, ha spiegato che “l’inadeguatezza del sistema dipende dal fatto strutturale che il sistema a categorie e classi è fermo al periodo di costruzione del catasto urbano. La denominazione e la classificazione delle unità immobiliari non è più adeguata ai tempi”.
Inoltre, “il classamento, ovvero l’operazione di classificare in una categoria ed in una classe di valore un bene immobile ordinario, è rimasto quello iniziale delineato dall’originario impianto normativo del catasto e gli unici aggiornamenti sono riconducibili a comunicazioni effettuate dai soggetti interessati, in occasione di attività di ristrutturazioni e variazioni edilizie. Questo stato di fatto ha determinato ulteriori iniquità all’interno dei singoli comuni”. Ad esempio, “abitazioni classate come popolari lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone -centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di civile abitazione ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche”.
(Agi)
