Con la risposta all’interpello n. 298/2022, l’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi e ulteriori chiarimenti in merito al Superbonus e al suo ottenimento in caso di proprietà in comunione dei beni. L’Amministrazione finanziaria, nello specifico, ha specificato come e quando è possibile richiederlo e riceverlo due volte, dettando limiti e condizioni per i coniugi.

Vediamo, nel dettaglio, di cosa si tratta.

Superbonus, una coppia di coniugi può ottenerlo due volte? L’Istanza

Il caso portato all’attenzione della Direzione Centrale delle Entrate riguarda delle abitazioni di cui risultano comproprietari, al 50 per cento, due coniugi (marito e moglie) in comunione di beni: due edifici a prevalenza residenziale, entrambi su due piani e funzionalmente indipendenti con accesso autonomo dall’esterno. Nello specifico:

• l’edificio “A” è costituito da n. 2 unità immobiliari residenziali (A/3) e n.1 pertinenza di una delle due unità residenziali (C/6);
• l’edificio “B” è composto da n. 1 unità immobiliare residenziale (A/2) e da n. 1 negozio (C/1); la superficie dell’unità residenziale è superiore al 50 per cento della superficie complessiva (352 mq l’unità residenziale contro i 60 mq del negozio).

Come specificato dall’Istante, sia su A che su B saranno effettuati interventi “trainanti” di efficienza energetica (cappotto termico) e antisismici. Inoltre, saranno effettuati interventi “trainati” di efficientamento energetico (sostituzione infissi, caldaia e posa di impianti
fotovoltaici) sulle singole unità immobiliari residenziali e, nell’edificio B, sarà installato un ascensore.

In base a quanto esposto, all’Agenzia delle Entrate è stato chiesto:

• se è possibile fruire del Superbonus relativamente a taluni interventi “trainati” di riqualificazione energetica, effettuati sulle 2 unità immobiliari residenziali e la relativa pertinenza dell’edificio A, sostenendone interamente le spese;
• se la moglie può fruire della detrazione con riferimento alla medesima tipologia di interventi sulla sola unità residenziale dell’edificio B, sostenendone interamente le spese.

L’Istante infatti ritiene che, ai fini della determinazione del limite massimo di due immobili su cui effettuare interventi di riqualificazione
energetica agevolabili, vada considerato il numero di unità immobiliari per cui il singolo contribuente sosterrà le spese.

Superbonus, nuovi chiarimenti AE: come funziona in caso di proprietà in comunione dei beni

Il legislatore, nell’individuare gli interventi per cui spetta il Superbonus ha distinto:

• i cd. “trainanti”, ovvero gli interventi finalizzati all’efficienza energetica nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici;
• e i cd. “trainati”, ovvero gli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”).

Successivamente, la legge di bilancio 2021 ha modificato quanto stabilito dal decreto Rilancio, prevedendo in particolare che il Superbonus venisse applicato anche agli interventi effettuati “dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

Per effetto della modifica avvenuta, pertanto, l’agevolazione spetta oggi anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’applicazione del Superbonus, agli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in ‘condominio’.

Ciò comporta che, anche nel caso di edifici di un unico proprietario o in comproprietà, e sulla scorta dei chiarimenti forniti con la citata circolare n. 24/E del 2020, laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito, comprese le pertinenze.

Superbonus e limiti di fruizione in caso di comproprietà

Per quanto riguarda le condizioni di accesso al Superbonus, in caso di comproprietà, è possibile fruire dell’agevolazione prevista, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. Ai fini della verifica della natura “residenziale” dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

In merito all’ambito soggettivo di applicazione del Superbonus, inoltre, la già citata circolare 24/E del 2020 specifica che, nel caso di “persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari”, il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Va detto, comunque, che riguardo l’individuazione del numero massimo di unità immobiliari per cui il singolo contribuente che sostenga le spese per interventi di riqualificazione energetica possa fruire del beneficio del Superbonus, la predetta limitazione non è correlata agli immobili oggetto degli interventi, bensì ai contribuenti interessati dall’agevolazione. In questi casi, infatti, risulta ininfluente la circostanza che gli immobili oggetto di intervento siano in comunione di beni con la moglie o che quest’ultima fruisca, eventualmente, della medesima agevolazione per interventi di efficientamento energetico di cui abbia sostenuto le spese, effettuati su altri due immobili posti in comunione dei beni.

Per quanto riguarda gli interventi “trainanti”, tuttavia, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto dei lavori, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.

Infine, ha chiarito la Direzione Centrale AE: “Nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio, o di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, nei quali la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50 per cento, ai fini del calcolo dell’ammontare massimo delle spese ammesse al Superbonus vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce)”.

Ai fini dell’applicazione del Superbonus, inoltre, è necessario che l’intervento per l’abbattimento delle barriere architettoniche, in quanto “trainato” da uno degli interventi “trainanti” suindicati di efficienza energetica o di miglioramento antisismico, sia realizzato “congiuntamente” a tali interventi. Al riguardo, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020, tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi “trainati” sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Tutto ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.